E você …. acha seu condomínio caro ?

Sempre que comento sobre despesas de condomínio para alguém , acabo recebendo como resposta:
– “Nossa, o meu condomínio é muito caro.”

E diversas vezes depois desta frase vem um complemento assim: –
“Meu prédio não tem nada, só uma garagem (estreita por sinal) e um salão de festas. Não entendo porque ele custa tanto.”

Mas o que importa de verdade para pessoas que vivem verticalmente é olhar através do olho mágico e usufruir o que a gente paga, quando paga o condomínio.

Despesa de Condomínio  ….

Como é que este valor faz sentido ou não no nosso orçamento mensal e o que ele traz de volta como serviço.

O que é fundamental para determinar o valor do condomínio é o número de apartamentos, casas ou escritórios que o compõem. Quanto mais apartamentos menor o valor que cada um paga. Quanto maior a exclusividade, maior o valor também. É importante saber que o condomínio é um serviço: com ele você paga pela segurança, limpeza, transporte, iluminação, manutenção e conservação das áreas comuns.IPVECON JULHO 2015

 

Antes de achar que condomínio é um aluguel eterno ou uma obrigação sem qualquer retorno percebido, comece a prestar atenção como o dinheiro que você paga é empregado. Você vai perceber que, mesmo nos condomínios mais simples, há uma estrutura planejada para que você possa ter qualidade de vida, segurança e a manutenção do seu patrimônio.

Se as crianças podem brincar tranquilas no playground é porque ele está conservado, você pode fazer festa nas áreas comuns, os convidados de sua casa são anunciados e identificados, os elevadores estão com a manutenção em dia, seu hall está limpo, enfim, esta operação tem um custo.

O segredo é otimizar os recursos para que os benefícios percebidos se sobreponham ao valor pago mensalmente.
Assim, quando você perceber que o retorno do que é pago é usado para devolver serviços a você e cuidar do seu patrimônio fica mais fácil entender o que você paga quando paga condomínio.

Antes de tudo, o condomínio é um empregador, com todos os deveres de qualquer empregador. E é justamente aí que vai quase metade de tudo que o condomínio arrecada.

Confira algumas dicas para ter um valor de condomínio que caiba no seu bolso

Para gerenciarmos melhor as contas do condomínio, como no caso de uma pessoa, não há mágica, ou seja, ou aumentamos a receita ou diminuímos as despesas.

No caso do condomínio não há como aumentar as receitas, pois ela é ligada diretamente a soma das despesas. Então sobra somente a redução de despesas.

A folha de pagamento está diretamente vinculada ao número de funcionários, não havendo, portanto, muita margem para redução, a não ser que se faça um ajuste no número de colaboradores (redução). Antes de proceder com qualquer ajuste, deve-se ponderar as questões de segurança (porteiros) e aspecto geral (limpeza das dependências comuns).

Quanto à despesa com água, poderíamos fazer alguma otimização, no exemplo do blog da semana passada, a conta de água não é individualizada e a tendência é pela utilização com certo grau de desperdício, uma vez que não sentimos o aumento do consumo diretamente no bolso. Caso haja vazamentos, o custo será rateado entre todos (pela falta de hidrômetro para cada unidade). Em prédios/casas mais antigas que possuem válvula hidra, não são raros os vazamentos.

Algumas empresas estão propondo a individualização dos hidrômetros, inclusive para prédios mais antigos, deve-se ponderar a relação custo/benefício da implantação. Geralmente, há um investimento inicial, mas ao longo do tempo haverá redução do consumo, comparando-se a conta atual com a soma de todas as demais contas, depois de individualizadas.

Outra medida que também está sendo implantada com sucesso, no caso de consumo de água, é o bloqueador de ar na tubulação de entrada, ou seja, estes aparelhos evitam que os hidrômetros computem, como consumo, o ar que vem no cano de abastecimento junto com a água.
Por outro lado, a conta de energia elétrica, na grande maioria das unidades dos condomínios é individualizada, havendo rateio da energia das áreas comuns. Atualmente, existem dispositivos que tornam o consumo de energia elétrica mais racional, por exemplo: sensores de presença (acendem as luzes somente na área em que pessoas estão passando); lâmpadas econômicas podem reduzir o consumo final (fluorescentes, halógenas e led); modernização de elevadores (sistemas atuais consomem menos energia); além de outras medidas para cada situação específica.

Em se tratando da taxa de administração, há duas alternativas, a primeira é substituir a administradora por outra que apresente um custo menor, porém pode haver perda de qualidade, neste caso, é necessário pesquisar a atuação da nova administradora antes de tomar a medida. A segunda é optar pela administração própria, mas para isso os condôminos precisam ter maturidade e disponibilidade de tempo, pois todo o trabalho que era desempenhado pela administradora, ficará a cargo do condomínio/condôminos.

Vejam, não são medidas complicadas, porém é necessário um estudo prévio antes de tomar atitudes, pois quando trata-se de condomínio quaisquer mudanças impactam a vida de várias pessoas.

Geralmente, há baixíssimo quórum (número de pessoas) em reuniões de condomínios, minha principal dica é: a “PARTICIPAÇÃO”, evitando delegar as decisões para um pequeno grupo de pessoas, pois essa atitude implica em aceitação das mesmas.

Pergunte, compare, escolha.
Quando for escolher um apartamento, o valor do condomínio deve ter um peso muito grande em sua decisão.
Não se esqueça que ele é uma despesa fixa e permanente.
Participe do planejamento do orçamento.
A reunião que decide o orçamento anual do condomínio é muito importante.
Participe ativamente, conheça o plano de trabalho e se for o caso contribua com alternativas e opiniões que possam ajudar a organizar melhor o orçamento.

O barato sai caro, mesmo. Sempre que estiver em discussão a contratação de empresas para manutenção, prefira as empresas que oferecem melhor qualidade e mais garantia.
A manutenção preventiva é sempre mais barata do que a corretiva.
Faça a sua parte. Economize água, utilize o elevador da maneira correta, evite desperdícios de recursos do condomínio, esta conta é paga por você também.
Quando todo mundo economiza, todo mundo ganha.

Poupe. Incentive a criação de uma poupança, nos condomínios ela é chamada de Fundo de Reserva.
Isto é fundamental para evitar arrecadações muito altas para fazer frente a uma despesa não prevista.

A função do síndico

O dinheiro do caixa, do fundo de reserva e da taxa extra pertence a todos os condôminos, tendo qualquer um o direito de verificar onde e como estão sendo aplicados tais recursos.

Constitui abuso e falta de respeito a atitude do síndico de recusar-se a prestar contas de forma clara e transparente, pelo menos uma vez por ano ou quando a assembleia assim o exigir.

A lei garante aos condôminos acesso irrestrito aos documentos contábeis, tais como balancetes, recibos, bem como à lista dos inadimplentes com nome, unidade e valor.

É comum as convenções, que são copiadas de modelos, serem omissas quanto à forma de prestar contas, dando margem a atitudes irregulares que impedem o conhecimento dos coproprietários sobre elas.

Há noticías de edifícios com mais de cem unidades tendo suas contas aprovadas com pouquíssimos condôminos presentes ou ainda pior, com a votação maciça do síndico que detém um volume de procurações que desmotiva o comparecimento de muitos.

No dia a dia vemos a “prestação de contas de mentira”, onde o síndico somente disponibiliza os documentos contábeis durante a reunião, ou seja, centenas de documentos são apresentados para serem analisados em uma ou duas horas! Parece brincadeira, mas é isso o que ocorre rotineiramente.

Pergunta-se: como analisar pastas e mais pastas, centenas de documentos, notas fiscais, recebimentos diversos de 12 meses numa pequena mesa, no curto espaço de tempo de uma assembleia?

Impossível! Nem mesmo o mais eficiente contabilista tem essa capacidade, especialmente num clima tumultuado de assembleia onde alguns fazem questionamentos confusos, impróprios e outros estão com pressa para ir embora.

Há de ser considerado ainda que os que buscam uma explicação são ignorados, já que seu voto não afeta a aprovação das contas que se dá pela maioria simples dos presentes.

Chega-se às vezes ao absurdo de a administração, de forma autoritária e arbitrária, recusar a consignar na ata a livre manifestação do condômino que protesta contra alguma irregularidade.

E assim vemos algumas prestações de contas aprovadas sem que os condôminos possam efetivamente examinar os documentos. É fundamental que a ata seja redigida na hora e se faça constar as manifestações de imediato, pois sua redação posterior possibilita a fraude.

Por outro lado, quando o síndico entende que não é dono do edifício e franqueia as contas sem qualquer restrição, a qualquer hora, os condôminos ficam seguros quanto à sua seriedade e honestidade, já que não tem nada a esconder e assim a assembleia transcorre de forma tranquila e respeitosa

Qual o valor adequado para o condomínio?

Uma das maiores duvidas para um condômino consciente e focado nos dias atuais é se perguntar se está pagando adequadamente.

O Índice de Custos Condominiais (Icon) na Região Metropolitana de São Paulo, realizado mensalmente pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), aumentou 0,17% no mês de maio, o que representa a menor variação mensal registrada este ano.

No acumulado do ano – janeiro a maio de 2015 -, a variação foi de 3,22%. A elevação reflete principalmente o reajuste das tarifas (água, luz e gás), que subiram, em média, 12,23%.

Nos últimos 12 meses – de junho de 2014 a maio de 2015 –, a variação foi de 8,66%, superior aos 4,11% do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), medido pela Fundação Getúlio Vargas, no mesmo período.

“É importante frisar que o índice não deve ser utilizado para reajuste da taxa condominial, pois cada condomínio possui a sua própria estrutura de despesas” . A recomendação ao síndico é que consulte sua administradora para verificar qual foi o aumento dos custos, a fim de que, no futuro, não ocorra um desequilíbrio nas contas do condomínio.

 

 

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Ainda que a pesquisa aborde apenas uma cidade, independentemente da região, avalie as despesas  por natureza de despesa, em função do tamanho das unidades
Compare se o demonstrativo que você  recebe tem esse jeitão :

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Conclusão

Há muitos anos moro em condomínio. E vejo de tudo: gente feliz, educada e gentil; outros rabugentos, infelizes e implicantes. Constato, até hoje, que muitos condomínios são considerados um dos lugares mais hostis para se viver em paz. Vale o esforço.

Sou corretor de imóveis atuando na região metropolitana de Salvador. Atuo tanto com imóveis usados como lançamentos. Na sua próxima pesquisa, conte comigo.
Um abraço.

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