Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

Os contratos de financiamento do crédito imobiliário possuem prazo de amortização previsto em cláusula específica

Este prazo é definido em função da idade do devedor mais idoso (limite de cobertura do seguro habitacional – 80 anos e 6 meses), renda familiar, capacidade financeira e o limite de prazo permitido para cada modalidade de financiamento ou pelo Banco.

Decorrido o prazo contratual do financiamento imobiliário, e dependendo do plano de amortização e periodicidade de reajuste da prestação mensal do contrato, poderá restar saldo devedor residual.

A responsabilidade pelo saldo devedor residual dependerá se o contrato tem ou não cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais).

Os contratos com cobertura do FCVS a responsabilidade pela cobertura dos saldos devedores residuais aos agentes financeiros (bancos) é do Fundo.

E os contratos habitacionais sem cobertura do FCVS o saldo residual é de responsabilidade do mutuário, devendo tal fato, obrigatoriamente, constar de cláusula do respectivo contrato..

O saldo residual não recebido na data do decurso é classificado como valor em atraso a partir daquela data.

Saldo Devedor residual

Contratos habitacionais antigos

O saldo residual foi historicamente um grande problema aos mutuários do crédito imobiliário, especialmente, quando havia desequilíbrio entre o valor pago mensalmente na prestação e o saldo devedor.

Este desequilíbrio, no passado, foi provocado pelos altíssimos índices de correção monetária do saldo devedor e os reajustes na prestação:

  • As prestações, em geral, pela equivalência salarial;
  • Reajustes em momentos diferentes, ou seja, nem sempre de forma concomitante;
  • Índices diferentes

Outro fator foram sub-reajustes na prestação por decisões e opções de mudança de plano nos contratos propostos por normas governamentais.

Assim, esse desequilíbrio entre os reajustes entre o saldo devedor e as prestações provocava o saldo residual no final do prazo contratual.

Os contratos antigamente sofriam reajustes e os atuais tem recálculo, portanto tem reequilíbrio periódico.

Contratos habitacionais atuais

Os contratos atuais podem ter saldo residual, mas seu impacto e valor tem menor força para os compradores, em função:

  • Da estabilidade dos índices de atualização monetária instituída em cláusula contratual (se houver) e
  • Dos recálculos periódicos previstos nos contratos (em especial).

O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o saldo residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

Não haverá saldo devedor residual se o recálculo da prestação (A + J) for mensal.

Em geral, o saldo devedor residual é limitado ao valor de 1 (uma prestação), assim não é mais um fator de preocupação aos compradores.

Termo de Quitação

Após a liquidação do contrato ou decurso do prazo com o pagamento do eventual saldo devedor residual, se houver, o comprador deve de imediato pleitear o Termo de Quitação.

O Termo de Quitação do financiamento deve ser averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Nos contratos habitacionais com garantia de alienação fiduciária o prazo de entrega do Termo de Quitação pelo Banco é de 30 dias, sob pena de multa, conforme previsto no artigo 25 da Lei 9514/97. Exija seus direitos!

Gilberto Ribeiro de Melo

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