Contrato de aluguel deve contemplar direitos e deveres

Ao procurar um imóvel para alugar, seja comercial ou residencial, locador e locatário precisam conhecer seus deveres e direitos para não terem ou, pelo menos, evitarem problemas.

O especialista em direito imobiliário Otavio Ribeiro , lembra que as obrigações entre locador e locatário devem ser sempre registradas e são amparadas pela Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato).
“Pode haver variação nos termos, condições, mas tudo deve ser acordado e registrado em contrato.”

A devolução do imóvel, por exemplo, causa algumas dúvidas.
Ele esclarece que a lei diz que o imóvel, ao ser entregue, deve estar nas mesmas condições em que foi recebido, ou seja, não precisa estar com a pintura nova, e sim em condições habitáveis.
“Por isso, é importante fazer o memorial descritivo, principalmente com fotos para apontar como imóvel foi entregue”, diz.

A negociação é um item que pode e deve ocorrer nos contratos de locação. Segundo Tiago, embora os contratos de aluguel residencial sejam, em média, de 36 meses, é possível negociar tempo mínimo e máximo. “A lei diz que ele pode ser ajustado por qualquer prazo. No entanto, para não ser considerado para temporada não pode ser inferior a 90 dias”, esclarece.

A retomada do imóvel só pode ocorrer por meio de uma ação de despejo ou em razão da quebra ou fim de contrato.
“A lei diz que o único meio de rever o imóvel é por ação de despejo, que ocorre por conta de infração contratual, ou por acordo entre as partes.”

Em caso de rescisão, a multa é estipulada no valor de três alugueis, que devem ser proporcionais ao tempo de moradia e prazo restante de locação.
“Não há garantias para a renovação de contrato residencial. As partes devem fazer um acordo e firmar novo contrato contemplando um novo período”, diz.

Comercial. Diferentemente do contrato residencial, o comercial tem prazo de cinco anos ou mais e o inquilino tem o direito a exigir a renovação seis meses antes do fim do contrato.
“Para a renovação, o locatário precisa manter nos três últimos anos a mesma atividade comercial”, esclarece o especialista .

No caso de rescisão do contrato, o imóvel não residencial também tem pagamento de multa proporcional a permanência.
O advogado lembra que apenas o locatário pode rescindir o contrato.
“O locador só pode pedir rescisão se o locatário cometer uma infração contratual, como não pagar o aluguel ou não usar o imóvel para o devido fim.”

As multas mais comuns aplicadas são aquelas que envolvem atraso no pagamento do aluguel, no qual haverá incidência de juros e correção monetária.
O porcentual médio de 10%.

O uso de áreas comuns, vagas de garagens, salas de convenções e de reuniões, auditórios, em imóveis alugados em condomínios deve seguir as regras do regimento interno e da convenção.
“Neste caso, o locatário responde pelas despesas ordinárias, que são aquelas destinadas aos reparos do dia a dia do prédio e as extraordinárias, para a valorização do bem, são de responsabilidade do locador.”

É importante que toda reforma seja feita em comum acordo com o locador. Em caso de imóvel comercial, é muito comum fazer reformas estruturais, como colocar divisórias, quebrar paredes, mudança de pisos.
“As obras devem ser refeitas para devolver o imóvel do jeito em que foi alugado.”

Dois lados. Há 13 anos, a empresária Adriana Duarte é locatária de um imóvel comercial, onde mantém um buffet infantil, no bairro do Caminho das Arvores.

“No meu ramo de atividade é preciso fazer investimentos constantes.
Eu já troquei a parte elétrica do imóvel duas vezes e também já refiz a hidráulica, troquei o piso quatro vezes, tenho tudo documentado, todo o histórico desde a primeira vistoria”, afirma.

Adriana se considera uma boa negociadora e, embora não tenha descontos no aluguel, ela consegue autorização do proprietário – sempre por intermédio da imobiliária –, para as obras.
“Se fosse diretamente com o proprietário certamente seria mais difícil.”

Todas as intervenções realizadas não renderam nenhum abatimento no valor de aluguel, mas para Adriana o importante é não ter oposição. “Tenho o registro de tudo que foi feito, sei como peguei o imóvel e tudo que fiz nesses 13 anos.”

Além de locatária, Adriana também é locadora.
Ela tem um imóvel residencial alugado. “Eu aprendo como locatária e uso com meu inquilino.”

Ela diz que tem bom senso e tudo que não está no contrato, ela negocia – sempre documentando.
“Ele colocou box no banheiro e fechou a sacada, são benfeitorias que ficarão para mim, então negociamos um desconto no valor do aluguel.”

Para imobiliária, vistoria é a parte mais importante

“O contrato de prestação de serviços mostra os direitos e deveres das partes, dentro da lei.
Sempre esclarecemos a respeito de multas, rescisão, as questões condominiais (despesas ordinárias e extraordinárias)e as ligadas à manutenção do imóvel”, afirma o especialista.

O contrato de aluguel é um retrato de um acordo entre as partes.
Nele constam as garantias do inquilino, do proprietário e da imobiliária, que faz a intermediação.

A importância da vistoria, para analisar e relatar o estado de conservação do imóvel antes de assinar o contrato é fundamentai para comparar ao final da locação.
“Há a vistoria inicial, final e as de constatação, que são realizadas quando o inquilino encontra alguma irregularidade no imóvel, uma rachadura, por exemplo”i.

De acordo com o especialista, a imobiliária acompanha todo o processo desde o anúncio do aluguel até a entrega das chaves.
“Na devolução do imóvel, realizamos nova análise do contrato para verificar tudo que foi firmado no contrato e as vistorias feitas.”

Os corretores de imóveis estão instruídos a falar a respeito da documentação e antes da assinatura do contrato, a imobiliária auxilia nas dúvidas sobre vistoria, alterações no imóvel e rescisão contratual.

“A vistoria é a parte mais importante antes de fechar o contrato, tudo que estiver no documento vai ser cobrado”.
Toda negociação feitas em relação as alterações realizadas no imóvel,deve ser registrada em contrato para não ter problemas no futuro.

“Registre 200% do combinado.
Não adianta fazer a mudança, reforma ou troca e levar a nota para ser ressarcido.
É preciso deixar registrado as responsabilidades de cada um”.

O momento para o mercado de aluguel esta propicio para os inquilinos devido à turbulencia economica.
Para os proprietários é mais vantajoso, negociar o reajuste do valor do aluguel do que ficar com o imóvel desocupado.

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